Komşu parselin şufa hakkı kaldırıldı!

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bugünkü yazısında ''Toprak koruma ve arazi kullanım kanununda önemli değişiklikler'' konulu yazısını kaleme aldı. 

Komşu parselin şufa hakkı kaldırıldı!

03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu,  04.11.2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7255 sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun kapsamında önemli değişikliklere uğramıştır.  Yeni düzenleme ile; 

1) 8/B maddesine yeni bir fıkra eklenerek mirasa konu tarım arazileri ile tarım arazilerinin devrinde;

Tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılacaktır. 

2) Tarım arazilerinin mülkiyetinin devri ile ilgili olarak alınacak harçlar ve yine bu işlemlere ilişkin düzenlenecek tüm sözleşmelere ilişkin damga vergilerine dair yeni düzenleme yapılarak; 

Tarımsal arazilerin mülkiyetinin devri konusunda mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde anlaşmaları durumunda mirasçılar,bu taşınmazların devri ile ilgili yapılacak işlemlere ilişkin harçlardan ve bu işlemlerle ilgili düzenlenecek kâğıtlara ilişkin damga vergisinden muaftır. 

Tarım arazilerinde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki payların paydaşlara aynen devri halinde paydaşlar, bu taşınmazların devri ile ilgili yapılacak işlemlere ilişkin harçlardan, bu işlemlerle ilgili düzenlenecek kâğıtlara ilişkin damga vergisinden ve tapu döner sermaye ücretlerinden muaftır.

Miras yoluyla veya diğer devirlere ilişkin de harç ve vergi muafiyeti getirilerek önemli bir muafiyet sağlanmıştır. 

3) Tarım arazilerinde çok ciddi ihtilaflar çıkaran ve tarım arazisini satmak isteyen kişilerin öncelikle bu durumu 3 ay süre vermek şartı ile komşu tüm parsellere bildirme ve/veya bildirmezse 2 yıllık süre içerisinde komşu parsellerin ön alım (şufa) hakkını kullanabilmesine yönelik düzenleme tamamen ortadan kaldırılmıştır. Burada önemli husus bu konuda açılmış olan davaların akıbetinin ne olacağı yönündedir. Bu noktada eğer bir dava açılmış ise açılmış davaların kanun geriye yürümeyeceği için devam ettirilerek sonuçlandırılması gerektiğidir. Ancak henüz bir dava açılmamış veya açılmış ancak tedbir, davalıdır şerhi vb. konulmamış parsellerde yapılacak olan yeni satışlarda artık bu davaların açılma ihtimalinin kalmadığı görüşünde olduğumuzu belirtmek isteriz. Tarım arazilerinde uzun zamandır sıkıntı oluşturan bu konu böylece ortadan kaldırılmıştır. 

4) Mutlak tarım arazileri, sulu tarım araziler, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri belirli şartlar dahilinde asla tarım dışı amaçla kullanılamamaktadır. Mutlak tarım arazilerinin amacı dışında kullanımı ancak;  ülke savunması ile ilgili ihtiyaç oluşması, doğal afetler sonrası geçici yerleşim yeri olabilmesi, petrol ve doğalgaz gibi arama faaliyetleri, kamunun madencilik faaliyetleri yine bakanlıklarca alınmış kamu yararı kararı alınmış plan ve yatırımlarda mümkündür.  Bu amaç dışı kullanım istisnalarının tamamında da yine Bakanlık yetkilidir. Bakanlık yetkisini valiliklere devredebilir. 

Ancak yeni düzenleme ile çok önemli bir ilave yapılmış ve mutlak ve diğer önemli tarım arazilerinde “GELİŞİM ALANI İHTİYACI OLUŞMASI” halinde buralar bu şekilde planlanmış ise Tarım Bakanlığının yeniden izni şartı kaldırılmıştır. Yani özetle tarım arazilerinin gelişim alanları olarak planlanması halinde mutlak veya özel tarım alanı olması ve Bakanlıktan yeniden izin alınması şartı bulunmamaktadır. Bu düzenleme; 

İmar planlarında tarımsal niteliği korunacak alan olarak ayrılan yerler ile kamu yararı kararı alınarak tarım dışı amaçla kullanım izni verilen yerler, yeniden izin alınmaksızın bu amaç dışında kullanılamaz ve planlanamaz. Ancak yerleşim alanlarının gelişim alanı ihtiyaçlarını karşılamak için izin verilerek planlanmış alanlarda yeniden izin şartı aranmaz.

5) Yine yukarıda bahsedilen şekilde büyük ova koruma alanları için de geçerli olmak üzere tarım dışı yapılaşma ve üretim izni yasağı mevcut yerleşim yerlerinin gelişim alanlarında kalması kaydı ile yeniden izin alınmaksızın yapılabilecektir. 

6) Tarım amaçlı kullanıma aykırı hareket halinde BOZULAN her m2 başına 10 TL. (en az 1000 TL) para cezası kesilecek ve 2 ayda eski hale getirilmesi istenecektir. 2 ayda eski hale getirme olmazsa faaliyet durdurulacak ve kesilen idari para cezası 3 kat uygulanacaktır. İzinsiz tüm yapılar yine idare tarafından yıkılarak sorumlularına ödetilecektir. 2 aylık süre içinde eski hale getirme yapılır tarımsal üretime uygun hale geldiği tespit edilirse hak mahrumiyetleri uygulanmayacaktır.

7) Kamuoyunda çokça tartışılan hobi bahçeleri yasaklandı şeklinde çıkan düzenlemenin gerçeği ise aslında şu şekildedir. Tarım arazilerinde mülkiyet devri dışında yapılacak olan özel hukuk tüzel kişileri de kullanılmak suretiyle üyelik veya ortaklık ilişkisi de kurarak zilyetlik devirleri (yani kullanım devri yapılması pay devri yapılmaması) hem bir suç hem de para cezasına tabi kılınmıştır. Yani özetle bir kişi mülkiyeti kendisine ait olan tarım arazisinde özel hukuk tüzel kişisi aracılığıyla tarım arazisinin vasfını değiştirerek kullandırma amaçlı bir uygulama yapamaz. Yapar ise bu bir suç ve para cezasını gerektirecektir. Bu konuda bu işlemi yapanlar eğer tarım arazisinin bütünlüğünü yeniden sağlarlarsa bu suç ortadan kalkacaktır.  Bir tarım arazisinde el birliği veya müşterek mülkiyet sahiplerinin yapacakları işlemler veya bir kişinin tarımsal arazide yapabileceği pay satışları bu kapsamda değildir. 

Tarım arazilerini, tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturarak arazinin hisselere tekabül ettiği kabul edilen kısımlarının zilyetliğini, bir özel hukuk tüzel kişisinin faaliyeti kapsamında bu tüzel kişiyle üyelik veya ortaklık ilişkisi kurarak devretmek veya bu işlere aracılık etmek suretiyle arazinin bütünlüğünün bozulmasına ve amacı dışında kullanılmasına sebebiyet verenlere bir yıldan üç yıla kadar hapis ve yüz günden bin güne kadar adli para cezası verilir. Ayrıca bu tüzel kişi hakkında elli bin Türk Lirasından iki yüz elli bin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. Tarım arazisinin bütünlüğünün sağlanması ve tarımsal üretime uygun duruma getirilmesi halinde, bu fıkra uyarınca kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. 19 uncu ve 20 nci maddeler ile bu maddenin uygulanmasında kusurlu bulunan sorumlular, fiillerinin niteliğine göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlilerine ait hükümleri uyarınca cezalandırılırlar.

Bilgilerinize saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı 

SUFA HAKKI NEDİR ?
Şufa Hakkı, tapu sicili işlemlerinde kullanılan bir terimdir. Önalım hakkı olarak da adlandırılmaktadır. Paylı (hisseli) mülkiyete konu olan taşınmazlarla ilgilidir. Herhangi bir hissedarın, hissedar olmayanlara karşı, öncelikli satın alma hakkını belirtmektedir.
Ortak olarak alınan veya ortak olunan bir gayrimenkulde bulunan bir hisse satılacağı zaman, öncelikle diğer hissedarlara satılacak olan hisseyi alıp almayacakları sorulması gerekir ancak mevcut hissedarların bu satış işleminden önce satın almama beyanları (yazılı veya sözlü olması fark etmez) mevcut işlem için şufa hakkını ortadan kaldırmaz. Şöyle ki şufa hakkı hisseli gayrimenkullerin satışından sonra ortaya çıkan bir haktır bundan dolayıdır ki satış öncesinde yapılan anlaşmaların hukuken bir bağlayıcılığı yoktur.
Eğer paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazın hissedar olmayana satışı sonrasında, mevcut hissedarlar satış işleminden sonra şufa haklarını kullanmak suretiyle dava açabilirler, dava süresi gayrimenkül satışından sonra bildirim yapılmamış ise taşınmazın edinildiği tarih itibarı ile 2 sene, gayrımenkül satışından sonra noter aracılığı ile yeni malikin mevcut gayrımenkül maliklerine bildirim yapması durumunda ise 3 aydır. Eğer gayrimenkul satışı takas ile yapılmışsa, önceki malikler şufa hakkı kullanamazlar.
Bu süreler içerisinde dava açılmamışsa diğer hissedar malikler şufa haklarını kaybetmiş sayılırlar.

 

Kaynak : emlak kulisi.com